Genehmigung einer Nutzung

Nutzungsuntersagung

Ferienwohnungen vermieten

Mieter und Vermieter in Krisen

I. Baugenehmigung

auch für Anträge auf Nutzungsänderung

Die Genehmigung zur Nut­zung von Ge­bäu­den oder Räu­men oder deren Än­de­rung muss ein Im­mo­bi­lien­be­sit­zer/ Ver­mie­ter beim zu­stän­di­gen Bau­auf­sichts­amt be­an­tragen oder nach Ab­spra­che vom Mie­ter der Im­mo­bi­lie be­an­tra­gen las­sen. Meist muss auch vor ei­ner Nut­zungs­än­de­rung ein auf­wän­di­ges Bau­ge­neh­mi­gungs­ver­fah­ren durch­lau­fen wer­den, wo­bei zuerst zahl­rei­che Auf­la­gen er­füllt wer­den müs­sen. Das Bau­amt ent­schei­det dann auf­grund des Bau­an­trags und ei­ner Ab­nah­me (Kon­trol­le) der ge­for­der­ten Um­bau­ten, ob es die be­an­trag­te Nut­zung ge­neh­migt. Die Er­laub­nis kann das Bau­amt ver­wei­gern, wenn das Ge­bäu­de nicht den bau­li­chen An­for­de­run­gen für die ge­plan­te Art der Nut­zung ge­nügt oder diese Nut­zung von vorn­her­ein nicht mit dem Be­bau­ungs­plan für das ent­spre­chen­de Ge­biet über­ein­stimmt. Ei­gen­tü­mer von Son­der­ei­gen­tum an ei­nem Ge­bäu­de brau­chen au­ßer­dem für eine Nut­zungs­än­de­rung ei­ne Ge­neh­mi­gung der Ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft.

Aufwand und Kosten

Die Kosten für ein Geneh­mi­gungs­ver­fah­ren hän­gen sehr stark vom Um­fang der ge­plan­ten Nut­zungs­än­de­rung ab. Meist muss auf­wän­dig ein de­tail­lier­ter Bau­an­trag beim Bau­amt ges­stellt wer­den, wo­bei u.a. die Hil­fe ei­nes Ar­chi­tek­ten und/­oder Sta­ti­kers in An­spruch ge­nom­men wer­den muss. Noch ost­spie­li­ger wird es dann, wenn die Auf­la­gen er­füllt wer­den, die das Bau­amt für ei­ne Ge­neh­mi­gung dem An­trag­stel­ler auf­er­legt hat. Bei den meis­ten Nut­zungs­än­de­rungen wer­den grö­ße­re Um­bau­ten not­wen­dig. In viel­en Fäl­len ist z.B. der Einbau zusätzlicher sa­ni­tä­rer An­la­gen vor­ge­schrie­ben. Die Mög­lich­keit zu de­ren Ein­bau ist Voraussetzung für alles Weitere. ge­ge­ben sein. Oft müs­sen Feu­er­schutz­tü­ren ein­ge­baut wer­den, usw. All das ist mit hohen Kos­ten und Auf­wand ver­bun­den. So fal­len schnell meh­re­re Zehn­tau­sen­d, oft auch Hun­dert­tau­sen­de EURO Kos­ten an. In vie­len Fäl­len müs­sen au­ßer­dem zu­sätz­li­che Flucht­we­ge und Not­aus­gän­ge vor­han­den sein. Von sol­chen Vor­aus­setz­un­gen hängt u.a. die Er­tei­lung der Ge­neh­mi­gung ab.

Die Genehmigung einer Nutzungsänderung muss beim zuständigen Bauamt beantragt werden, wenn z.B.:

• die Umwandl­ung von Ge­wer­be­raum in Wohn­raum ge­plant ist
• oder umgekehrt: aus Wohnraum Ge­wer­be­raum wer­den soll
• in Räume, die für ein bestimm­tes Ge­wer­be ge­neh­migt sind, ein an­de­res Ge­werbe ein­zie­hen soll
• Sie bisher selbst genutzten Wohn­raum ver­mie­ten wol­len
• eine bereits genehmigte Verkaufs­flä­che er­wei­tert wer­den soll

II. Nutzungsuntersagung? - Was tun?

Was können Sie tun, wenn Ihnen un­er­war­tet die Nut­zung der von Ih­nen mög­li­cher­wei­se seit vie­len Jah­ren ge­nutz­ten Ge­wer­be­räume durch das Bau­auf­sichts­amt un­ter­sagt wird? Wirft Ihnen das Bauamt (zu Recht?) vor, dass kein An­trag auf Än­de­rung der bis­her amt­lich ge­neh­mig­ten Nut­zung ge­stellt wur­de, we­der von Ih­nen noch von Ih­rem Ver­mie­ter?

So­fern Sie die Räu­me ge­mie­tet ha­ben, soll­te aus dem Miet­ver­trag klar und präzise her­vor­ge­hen, für wel­che Art der Nut­zung sie Ih­nen ver­mie­tet wer­den. Ein Ver­mie­ter haf­tet dem Mie­ter da­für, dass die Miet­räu­me auf­grund ih­rer Be­schaf­fen­heit und Lage die ver­ein­bar­te Nut­zung er­mög­li­chen. Wenn ein Ver­mie­ter sei­nem Mie­ter ver­trag­lich ei­ne an­de­re als die vom Bau­amt ge­neh­mig­te Nut­zung er­laubt, ver­stößt er da­mit ge­gen die ge­setz­li­che Re­ge­lung zur Nut­zungs­än­de­rung und ris­kiert da­mit ei­ne emp­find­li­che Geld­stra­fe. So­fern er still­schwei­gend dul­det, dass der Mie­ter die Räu­me zu nicht ge­nau den sel­ben Zwecken nutzt, wie im Miet­ver­trag ver­ein­bart, macht er sich da­mit wo­mög­lich ab dem Mo­ment straf­bar, in dem das Bau­amt ihm die Ver­mie­tung für die reale (mög­li­cher­wei­se un­ge­neh­mig­te) Nut­zung untersagt hat.

 

 

Den Klageweg gehen?

Wenn Ihnen vorgeworfen wird, Ih­re Räu­me oh­ne ent­spre­chen­de Ge­neh­mi­gung zu nut­zen und des­halb ei­ne Nut­zungs­un­ter­sa­gung vom Bau­auf­sichts­amt er­hal­ten ha­ben, soll­te ge­prü­ft wer­den, in wie­weit die­se Un­ter­sa­gung recht­li­chen Be­stand hat und ob es in Ih­rem Fall sinn­voll ist, ei­ne bau­amt­li­che Ge­neh­mi­gung nach­träg­lich an­zu­stre­ben und ggf. so­gar ei­zu­kla­gen. So­fern Sie sich nach sorg­sa­mer Ab­wä­gung al­ler Um­stän­de für die­sen Weg ent­schei­den, soll­ten Sie sich zu­erst um ei­nen An­trag auf Nut­zungs­än­de­rung (Bau­an­trag) be­mühen. Falls das Bau­amt die­sen An­trag ab­lehnt, steht Ih­nen der Kla­ge­weg ge­gen die Ab­leh­nung of­fen.

Kompromiss mit dem Bauamt suchen?

Möglicherweise aber liegt Ihr Fall so, dass eher ein Ver­such(!) für Sie rat­sam ist, au­ßer­ge­richt­lich ei­nen Kom­pro­miss mit dem Bau­amt zu su­chen, mit dem Ziel, dass Sie zu­min­dest für ei­ne fest­ge­leg­te Über­gangs­zeit die Räu­me noch wei­ter nut­zen dür­fen. Sie wür­den Zeit ge­win­nen, um nach ge­eig­ne­ten neu­en Räu­men Aus­schau zu hal­ten, die be­züg­lich Be­schaf­fen­heit und La­ge den bau­recht­li­chen An­for­der­un­gen an die ge­ge­be­ne Nut­zung ent­spre­chen.

 

Auch der Vermieter kann betroffen sein

Auch ein Ver­mie­ter kann von ei­ner Nut­zungsun­ter­sa­gung un­mit­tel­bar be­trof­fen sein. Manch­mal wird auch ihm vom Bau­amt un­ter­sagt, die be­tref­fen­de Im­mo­bi­lie für die ak­tu­el­le, un­ge­neh­mig­te Nut­zung zu ver­mie­ten. Viel­leicht wird ihm ei­ne spür­ba­re Geld­stra­fe in Aus­sicht ge­stellt, wenn er die­se Nu­tzung wei­ter­hin er­mög­licht. Mög­li­cher­wei­se be­zieht sich die Straf­an­dro­hung so­gar auf die ver­gan­gen­ne Miet­dau­er. - Es kann in man­chen Fäl­len für Mie­ter und Ver­mie­ter hilf­reich sein, wenn Sie ab­ge­stimmt oder so­gar ge­mein­sam ge­gen die Nut­zungs­un­ter­sa­gung vor­gehen.

III.  Vermieten von Ferienwohnungen

Vorschriften

In deutschen Städten, wie z.B. Ber­lin, wo der Man­gel an Wohn­raum be­son­ders groß ist, sind die Hür­den für die Ver­mie­tung von Fe­rien­woh­nun­gen sehr hoch. In Ber­lin darf Wohn­raum nur mit Ge­neh­mi­gung des zu­stän­di­gen Be­zirks­amts zu an­de­ren als rei­nen Wohn­zweck­en ge­nutzt wer­den. Des­halb muss schon das An­bie­ten und Be­wer­ben von Wohn­raum als Fe­rien­woh­nung grund­sätz­lich durch das zu­stän­di­ge Be­zirks­amt ge­neh­migt wer­den. Die Ge­neh­mi­gung muss bei dem Be­zirks­amt be­an­tragt wer­den, in des­sen Be­zirk die Woh­nung liegt.
Das Berliner Genehmigungs-Pro­ce­de­re zur Ver­mie­tung von Fe­rien­woh­nun­gen

Als Mieter braucht man zur Ver­mie­tung sei­ner Woh­nung als Fe­rien­woh­nung au­ßer­dem die aus­drück­li­che Zu­stim­mung des Ver­mie­ters. Ei­nen An­spruch auf die Zu­stim­mung zu die­sem Zweck ha­ben Mie­ter nicht.

Demgegenüber können lt. ei­ner Ent­schei­dung des BGH aus 2019 die Mit­eigen­tü­mer in ei­ner Ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft die Ver­mie­tung ein­zel­ner Woh­nun­gen an Tou­ris­ten nicht nach­träg­lich ver­bie­ten. Denn es müss­ten sämt­li­che Ei­gen­tü­mer ei­nem sol­chen Ver­bot zu­stim­men. - So­fern je­doch das ge­sam­te Ge­bäu­de vom Bau­amt als rei­nes Wohn­ge­bäu­de ge­neh­migt wur­de, dür­fen Ei­gen­tü­mer ein­zel­ner Woh­nun­gen die­se stets nur zu dau­er­haf­ten Wohn­zwecken, je­doch nicht als Fe­rien­woh­nun­gen ver­mie­ten.

IV.  (Ver-)mieten in Krisenzeiten
wenn Mieter & Vermieter zusammenstehen

Zahlungsprobleme von Mietern

Inflation und/oder hohe Energie­kos­ten brin­gen vie­le Mie­ter und Ver­mie­ter in Schwie­rig­kei­ten. Man­chen Mie­tern bre­chen da­bei ih­re Ein­künf­te so dras­tisch weg, dass sie sich au­ßer­stan­de se­hen, ih­re Mie­ten zu be­zah­len. Die so ent­ste­hen­den Miet­aus­fäl­le brin­gen wie­der­um ei­ni­ge Ver­mie­ter in gro­ße wirt­schaft­li­che Schwie­rig­kei­ten. Man­chem Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, der nur ein ein­zel­nes Miet­ob­jekt für sei­ne Al­ters­ver­sor­gung er­wor­ben hat, fehlt es des­halb an Mit­teln für sei­nen Le­bens­un­ter­halt.

Probleme von Vermietern

In Krisen können sich auch bei Ver­mie­tern Schwie­rig­kei­ten er­ge­ben, ver­trag­li­che Pflich­ten ge­gen­über ih­ren Mie­tern zu er­fül­len. Z.B. kann es dem Ver­mie­ter an Per­so­nal für War­tung, Pfle­ge, Rei­ni­gung oder Gar­ten­pfle­ge feh­len, etc. Wenn der Ver­mie­ter nicht in der La­ge ist, sol­che De­fi­zi­te zu be­sei­ti­gen, aus wel­chen Grün­den auch im­mer, dann stellt dies ei­nen Man­gel an der Miet­sa­che dar.

Kompromisse
für das wirtschaftliche Überleben
von Mietern und Vermietern

Bei den beschriebenen Proble­men emp­feh­le ich, sich mit dem je­wei­li­gen Ver­trags­par­tner ins Be­neh­men zu setzen, um die wech­sel­sei­ti­gen Schwie­rig­kei­ten zu be­spre­chen und ein­ver­nehm­lich nach Lö­sun­gen zu su­chen. Ziel die­ses Aus­tauschs soll­te ei­ne schrift­li­che Ver­ein­ba­rung zum Miet­ver­trag sein, um bei­den Par­tei­en das wirt­schaft­li­che Über­le­ben zu si­chern. Als Ver­mie­ter kön­nen Sie z.B. ver­ein­ba­ren, Ih­rem Mie­ter ei­nen Teil sei­nes Miet­rück­stands zu er­las­sen. Denk­bar ist auch, die Mie­te für ei­ne ge­wis­se Zeit an das Ein­kom­men des Mie­ters zu kop­peln oder die Mie­te teil­wei­se zu stun­den. Es kön­nen Si­cher­hei­ten für even­tu­elle Miet­aus­fäl­­le ver­ein­bart wer­den. Lang­fris­tig ist auch da­rü­ber nach­zu­den­ken, ob ggf. Kün­di­gungs­aus­schlüs­se ver­trag­lich ver­ein­bart wer­den kön­nen. chaft.

Mietfortzahlung
trotz Gewerbe-Einschränkung?

Sofern ein Vermieter gewährleis­tet, dass die ver­mie­te­ten Räu­me bau­recht­lich be­züg­lich Be­schaf­fen­heit und La­ge der im Miet­ver­trag ver­ein­bar­ten Nut­zung ent­spre­chen, über­nimmt ein Mie­ter mit Ab­schluss ei­nes Miet­ver­tra­ges das Ri­si­ko, die Miet­sa­che un­ter Um­stän­den, auf die der Ver­mie­ter kei­nen Ein­fluss hat, mög­li­cher­wei­se nicht wie ge­plant nut­zen zu kön­nen. Wenn z.B., wie wäh­rend der Co­ro­na-Pan­de­mie, die Aus­übung be­stimm­ter Tä­tig­kei­ten nur ein­ge­schränkt oder gar nicht mög­lich ist und da­mit die an­ge­mie­te­ten Räu­me nur ein­ge­schränkt oder gar nicht ge­nutzt wer­den kön­nen, bleibt ein Mie­ter gleich­wohl zur Zah­lung der Mie­te ver­pflich­tet.

Gern vertrete ich Ihre Inter­essen als Mie­ter oder Ver­mie­ter ge­gen­über Be­hör­den (Bau­äm­tern). Für Ver­hand­lun­gen mit Ih­rem (Miet)- Ver­trags­part­ner ste­he ich Ih­nen eben­so gern zur Ver­fü­gung.

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