Mieten und Vermieten in Corona-Zeiten Die Einschränkungen, die mit den Gegenmaßnahmen in der Corona-Pandemie einhergehen, treffen die Menschen und das menschliche Miteinander in unterschiedlicher Weise und in ganz verschiedenen Bereichen. Den einen sind die Einkünfte so drastisch weggebrochen, dass sie sich außerstande sehen, ihre Mieten zu bezahlen. Die dadurch entstehenden Mietausfälle bringen einige Vermieter in große wirtschaftliche Schwierigkeiten. Manchem Wohnungseigentümer wiederum, der nur ein einzelnes Mietobjekt für seine Altersversorgung erworben hat, fehlt es deshalb an Mitteln für seinen Lebensunterhalt. Kündigungsbeschränkung für Miet- und PachtverhältnisseZum Schutz von Mietern, die ganz besonders von den Covid-19-Eindämmungsmaßnahmen betroffen waren, bestimmt Artikel 240 § 2 EGBGB eine befristete Kündigungsbeschränkung für Miet- und Pachtverhältnisse. Wer zu dem betroffenen Personenkreis gehört und außerstande war, seine Miete für den Zeitraum 01.04. bis 30.06.2020 vollständig zu bezahlen, durfte deswegen nicht gekündigt werden. Bis zum 30.06.2022 haben Betroffene Zeit, solche Rückstände auszugleichen. Auch Kündigungen wegen Eigenbedarf waren während dieser drei Monaten nicht möglich. Werden Mieten, die ab dem 01.07.2020 fällig werden, nicht fristgerecht gezahlt, sind Kündigungen wieder möglich.
Mietenerlass? - Ein Missverständnis!
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Soforthilfen für Gewerberaummieter
Gleichzeitig haben der Bund und die Länder Corona-Soforthilfen auch für Gewerberaummieter zur Verfügung gestellt. Mit dem Geld sollen Betroffene u. a. ihre laufenden Mietzahlungen begleichen. Im Anschluss an die Soforthilfe gibt es nun die Überbrückungshilfe, die von den Angehörigen der steuer- und rechtsberatenden Berufe beantragt werden können. Zu den staatlichen Hilfen gehören u.a. KfW Sonderprogramme für günstige Kredite, Bürgschaften, steuerliche Erleichterungen, Überbrückungshilfen, Entschädigungen u.s.w.
Erleichterungen im Darlehensrecht für Vermieter
Vermieter, die laufende Kredite zu bedienen haben, können unter Umständen von den mit Artikel 240 § 3 EGBGB eingeführten Erleichterungen zum Darlehensrecht profitieren. Danach soll Darlehensnehmern die Stundung von vor dem 01. 07.2020 fällig gewordenen Ansprüchen der Darlehensgeber (meist Banken) finanziell Luft verschaffen. Lt. diesem Gesetz hat ein Darlehensnehmer einen Anspruch auf Stundung seiner Rückzahlungs- und Tilgungsverpflichtungen, wenn er nachweisen kann, dass er Einnahmenausfälle infolge der Maßnahmen zur Eindämmung von Covid-19 hatte und deshalb die geschuldeten Leistungen an seine Darlehensgeber nicht erbringen kann, ohne seinen Lebensunterhalt und ggf. den seiner Unterhaltsberechtigten anzugreifen.
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Miete für Gewerberäume muss auch bei Nutzungsverbot weiter gezahlt werden
Was aber gilt, wenn Ihnen die Nutzung der von Ihnen gemieteten Räumlichkeiten untersagt wird? - Ein Mieter übernimmt mit Abschluss eines Mietvertrages grundsätzlich das Risiko, die Mietsache nicht wie geplant nutzen zu können. Wenn Sie also wegen der Covid-19-Eindämmungsmaßnahmen die von Ihnen gemieteten Räume nicht nutzen können, bleiben Sie gleichwohl zur Zahlung der Miete verpflichtet. Nichts anderes gilt auch in Corona-Zeiten.
Allerdings können sich durch die Pandemie-Abwehrmaßnahmen für Vermieter und Mieter andere Einschränkungen ergeben. So kann z. B. dem Vermieter Personal fehlen, um Wartungen, Reinigungen, Gartenpflege etc. durchzuführen. Es kann auch so sein, dass die konkrete Beschaffenheit der Mietsache es nicht ermöglicht, Schutzmaßnahmen vor der Ausbreitung der COVID-19-Pandemie umzusetzen. Wenn der Vermieter auch sonst verpflichtet wäre, solche Defizite zu beseitigen, jedoch nun dazu nicht in der Lage ist, aus welchen Gründen auch immer, dann stellt dies einen Mangel an der Mietsache dar.
Kompromisse für das wirtschaftliche Überleben beider Seiten
Bei den beschriebenen Schwierigkeiten empfehle ich dringend, sich mit dem jeweiligen Vertragspartner ins Benehmen zu setzen, um die wechselseitigen Schwierigkeiten zu besprechen und einvernehmlich nach Lösungen zu suchen. Ziel dieses Austauschs sollte eine schriftliche Vereinbarung zum Mietvertrag sein, um beiden Parteien das wirtschaftliche Überleben zu sichern. Als Vermieter können Sie z. B. vereinbaren, Ihrem Mieter einen Teil der Miete zu erlassen. Denkbar ist auch, die Miete für eine gewisse Zeit an das Einkommen zu koppeln oder die Miete teilweise zu stunden. Es könnten andere weitere Sicherheiten für eventuelle Mietausfälle vereinbart werden. Langfristig ist auch darüber nachzudenken, ob ggf. Kündigungsausschlüsse vertraglich vereinbart werden können.
Für Verhandlungen mit Ihrem Vertragspartner stehe ich Ihnen gern zur Verfügung. Vieles kann online erledigt werden.
Mehr zum Thema finden Sie in meinen Beiträgen im Forum Berliner-Kanzleien.com:
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